Poštovane komšije,
isteklo je vreme na koje smo bili zaključili ugovore s pružaocem usluga održavanja zgrada i zajedničkih delova parcela u naselju Belvil. Dosadašnji pružalac tih usluga, firma First Facility, ulaže velike napore da bi nas nagovorio na zaključenje takozvanih krovnih ugovora. First Facility želi da nastavi da održava naselje na način na koji su to do sada činili. Međutim, predloženi krovni ugovori nisu usklađeni sa zakonom i ne odgovaraju našim potrebama. Zbog toga vam se obraćam na ovaj način.
S obzirom na svoje dugogodišnje profesionalno iskustvo u vezi s poslovima održavanja zgrada, već sam iznosio neke od ovih svojih stavova, pre svega na sastanku Skupštine stanara zgrade Suncokret, ulaz 14L. Taj sastanak održan je 27. aprila 2016. Moja namera bila je da unapredimo sistem održavanja u vremenu koje dolazi, pa sam zato ukazao na propuste u dosadašnjem radu pružaoca usluga održavanja.
Sada vam stavljam na uvid jedan svoj ranije sastavljeni detaljan i, po mom sudu, argumentovan dopis. Nadam se da ćete ga pročitati i uveriti se u složenost problematike održavanja ovog naselja i naše zgrade. Neophodno je da vlasnici nepokretnosti raspolažu svim relevantnim podacima, da bi mogli slobodno i razumno da odluče o tome kakav sistem održavanja je za njih optimalan.
Svoje stavove iznosim u dobroj veri i nameri da se što veći broj nas informiše o stanju stvari, odnosno da se u što većem broju okupimo oko zajedničkog cilja: da živimo udobno i da sačuvamo ili, čak, uvećamo vrednost svojih nepokretnosti. U te svrhe treba da ujedinimo sva naša pojedinačna znanja i veštine i, naravno, da podelimo odgovornost za budućnost sopstvenog naselja.
Dopis koji vam sada stavljam na uvid, kao i neke druge slične dokumente, u više navrata sam dostavljao i firmi First Facility. Odgovori koje sam od njih dobijao nisu bili prihvatljivi, ni sa stručno-tehničkog stanovišta, niti sa stanovišta zdravog razuma i proste logike.
Dosadašnji sistem održavanja je efikasan SAMO u pogledu redovnog dostavljanja računa vlasnicima nepokretnosti, prikupljanja novca koji vlasnici nepokretnosti uplaćuju na tekuće račune svojih skupština, kao i prosleđivanja tog novca na tekući račun firme First Facility i drugih pružalaca usluga.
U tom sistemu NE POSTOJI nikakva stručna kontrola kvaliteta i obima pruženih usluga. Naime, postoje nekakvi planovi i tehničke specifikacije usluga. To je deo ugovora o tehničkom održavanju. Nama se to uredno naplaćuje, kao da je 100% ugovorenih aktivnosti izvršeno na ugovoreni način i shodno ugovorenom kvalitetu. Međutim, nema nikakve provere šta je tačno urađeno, da li je plan ispunjen, u kom obimu, kakvoga kvaliteta – stručna kontrola izvršenih usluga NIJE ugovorena. Niko ne proverava da li je pružalac usluge uradio ono na šta se obavezao. Bojim se da ćemo to da saznajemo post festum, kada dođe do kriznih situacija – otkazivanja uređaja koje je trebalo održavati, servisirati, i tako dalje.
Isto tako, NEMA finansijske kontrole. Niko ne kontroliše šta je tačno fakturisano, kako je obračunato, na koga su prevaljeni troškovi neplatiša (koje u malom procentu uvek postoje).
Svi moji napori bili su usmereni ka tome da First Facility razjasni kako mi to znamo šta je stvarno ispunjeno iz onog tehničkog plana i specifikacije, i kako je strukturirana faktura koja nam se ispostavlja.
Da li je izvršeno sve što je planirano i da li je naplaćeno samo ono što je stvarno izvršeno. To su dva pitanja na koja mi moramo u svakom času da imamo odgovor.
Nedopustivo je da First Facility tokom četiri godine autonomno upravlja SVIM procesima održavanja i ISTOVREMENO JEDINI sprovodi stručno-tehničku i finansijsku kontrolu nad tim istim procesima. Ovaj konflikt je utoliko strašniji kada se izračuna da je za održavanje na nivou naselja za te četiri godine plaćeno skoro 2,7 miliona evra (670.000 Eur x 4 god.= 2.680.000.- Eur).
Za sve te godine učinak firme First Facility nije podvrgnut nikakvoj eksternoj kontroli. Nikada niko nije nezavisno utvrdio / procenio STANJE ISPRAVNOSTI zajedničkih instalacija, sistema, uređaja i opreme, odnosno PROCENAT ISPUNJENOSTI godišnjih planova održavanja.
Struka i poslovna etika nalažu da treće nezavisno stručno lice u dogovorenim vremenskim intervalima utvrđuje i daje ocenu stanja ispravnosti instalacija, sistema, uređaja i opreme, te da preporuči način na koji će se oni, kada je to potrebno, privesti nameni odnosno dovesti u stanje u kojem moraju biti.
U dosadašnjem sistemu, First Facility je upravljao procesima i istovremeno kontrolisao procese, bez ikakve nezavisne provere, a sve što smo mi imali bilo je uveravanje samog pružaoca usluga da su pružene usluge kvalitetne i da je plan u potpunosti ostvaren.
Kako sada stvari stoje, mi čekamo neki nemio događaj (kao što bi bio požar usled neispravnosti instalacija ili opreme ili sistema ZOP-a, ili plavljenje garaže a time i trafoa zbog neispravnosti pumpi koje nas štite od visokih podzemnih voda i visokog vodostaja reke Save) – pa da saznamo u kakvom su nam stanju uređaji, oprema i ostalo.
U nedostatku bilo kakve dokumentacije, izveštaja, praćenja, nadzora, kada dođe do neke ovakve havarije, vlasnici nepokretnosti snose svu odgovornost i sve troškove. Pružalac usluga je čist, jer na njegov rad nikada nije bilo dokumentovanih primedaba. On je radio, a mi – pretpostavka je – da nismo bili zadovoljni, ne bismo plaćali, ili bismo se barem oglasili.
Zbog svega ovoga po meni je NEOPHODNO da se bez rezerve podrži novi koncept održavanja, to jest novi sistem koji bi u svemu bio usklađen i sa zakonom i sa našim potrebama. Reč je o sporazumu među skupštinama na istoj parceli o tome kako će održavati zajedničke delove te parcele., kako će raspodeliti troškove, kako će u transparentnom postupku angažovati savesnog pružaoca ili pružaoce, kojima nije problem da pristanu na eksternu kontrolu kvaliteta i obima usluga koje pružaju.
Prilog Dopis od 30.05.2015 upućen FF i SS Suncokret B.
S poštovanjem,
Branko Ristić, dipl. inž. građ