Poštovane komšije,
sve skupštine stanara na jednoj parceli dele zakonsku obavezu održavanja zajedničkih delova parcele. Cena stanova u Belvilu odražava i tu činjenicu što zajednički delovi naših pet parcela izgledaju neobično uređeno za naš grad.
Parcela, naravno, nije pravno lice. Pravno lice je zgrada, pa sve zgrade odnosno sve skupštine stanara na jednoj parceli treba da se dogovore, kao što se to predviđa u čl. 27 Zakona o održavanju stambenih zgrada, o tome kako će da izvršavaju ovu svoju obavezu. Zakonodavac ne propisuje nivo na kojem to održavanje treba da bude. Zajednički delovi parcele treba da budu relativno čisti i bezbedni za prolaznike – da ne bude nekakvog šuta, prljavštine, starih stvari, itd. Niko od nas ne zahteva da sadimo lavandu kao što to sada činimo.
Kako je sve ovo do sada funkcionisalo?
U prvim ugovorima o prodaji stanova u Belvilu investitor je mnogima od nas zahtevao da ga ovlastimo da nas zastupa na konstitutivnim sednicama skupštine stanara. Tim prvim sednicama upravljao je investitor i on je na taj način ishodovao da svaka skupština stanara izabere iste pružaoce raznih usluga održavanja. Kada je isteklo vreme na koje su zaključeni ugovori s tim prvim pružaocima usluga, investitor je još uvek bio prisutan u naselju. Znajući da podlogu ugovora o održavanju naselja kao celine mora da čini prethodni implicitan ili eksplicitan sporazum odnosno dogovor 26 skupština u naselju, investitor je tada motivisao skupštine da potpišu jedan protokol o saradnji i da tako zajednički nastupe prema pružaocima usluga.
Isteklo je vreme na koje je bila zaključena ta druga generacija ugovora sa pružaocima usluga, a investitora u naselju više nema. Zato smo počeli da se organizujemo odozdo, iz baze da tako kažem. Nekolicina predsednika skupština stanara, uz stručnu pravnu pomoć, napisala je predlog budućeg sporazuma koji bi bio potpisan na svakoj parceli ponaosob.
Kao što je rečeno, skupštine na jednoj parceli dele obavezu održavanja zajedničkih delova te parcele i one treba da se dogovore o nivou usluga koje žele, raspodeli troškova održavanja, da zajednički izaberu pružaoce usluga i slično, a posle toga je moguća dalja ukrupnjavanje naših interesa na nivou naselja. Sporazum na parceli ticao bi se samo održavanja onih delova parcele koji su zajednički (uključujući zajedničke sisteme kao što je protivpožarni sistem, besprekidno napajanje strujom, muljne pumpe i slično), a skupštine bi bile slobodne da održavanje svoje zgrade urede po svojoj volji.
Suprotno od onoga kako se ponašao investitor u prošlosti, FIRST FACILITY sada otežava postizanje prethodnog sporazuma na svakoj pojedinačnoj parceli. Na direktne molbe da sačeka da se sporazumemo na pojedinačnim parcelama o stvarima koje predstavljaju naš neposredan ekonomski interes, FF reaguje ljubaznim odobravanjem, ali nastavlja da se ponaša na isti način: pregovara sa svakim predsednikom skupštine posebno, uverava ga u ono što ne može znati – da će i drugi predsednici skupština izabrati baš FF. Taj ugovor koji nudi svakome posebno FF naziva krovnim ugovorom. Istina je, pak, da nema krovnog ugovora; namera FF jeste da se zaključi 26 pojedinačnih ugovora. Uslovi koji se u toj konstrukciji nude svakoj skupštini stanara počivaju na premisi da će sve skupštine (na parceli, u naselju) da potpišu isti ugovor s FF.
Tu treba znati sledeće: u slučaju da, primera radi, dve skupštine od ukupno šest na jednoj parceli (recimo našoj parceli GP3) ne potpišu ovaj ugovor s istim pružaocem usluga i pod istim uslovima, cena usluga koju će morati da plate preostale četiri skupštine mora da skoči, ili kvalitet usluge i njen obim moraju da padnu. Drugim rečima, ova konstrukcija ne može da opstane ako nema prethodnog sporazuma svih skupština na jednoj parceli. U protivnom, kao što je rečeno, uslovi se ne mogu održati (nužno dolazi do pada kvaliteta i obima usluge ili rasta njene cene ako jedna skupština odbije da potpiše ugovor s FF ili potpiše pa potom prestane da plaća); Ne postoji pravni mehanizam da se skupštine koje to ne žele uteraju u ovaj ugovor.
Skupštine na jednoj parceli dele zakonsku obavezu održavanja zajedničkih delova parcele i o načinu na koji će to da čine odnosno finansiraju naprosto moraju da se dogovore. Inače, moguće su gorko-smešne situacije. Recimo, da tri skupštine s jedne parcele angažuju FF, a preostale tri nekog drugog pružaoca usluga i da s balkona gledamo rat četki i metli na zajedničkim površinama.
Na parcelama GP3 i GP4, zajedničkim naporima predsednika skupština, sastavljena je dokumentacija koja bi omogućila potpisivanje sporazuma na parceli i sprovođenje javnog poziva za pronalaženje optimalnog dugoročnog rešenja za pitanje ko će i na kom nivou i po kojoj ceni održavati ili čak unaprediti izgled naših parcela. Analizirali smo način naplate, strukturu pruženih usluga, ustanovili nepostojanje mehanizma kontrole kvaliteta pruženih usluga, ustanovili gde nam, da tako kažem, cure novci, i zato mislimo da je neophodan sled koraka sledeći:
- potpisivanje sporazuma na parcelama,
- pronalaženje novog pružaoca odnosno pružalaca usluga,
- potpisivanje ugovora sa tim zajedničkim pružaocem koji će morati da prihvati uslove iz sporazuma, uključujući eksternu kontrolu kvaliteta i obima stvarno pruženih usluga.
Novi ugovori sem navedenog bi trebali da nam donesu i relane cene održavanja, koje ce svakako biti niže od postojećih za sve stanare.
Možda se u postupku pronalaženja takvog pružaoca po svome kvalitetu izdvoji baš FF. Međutim, način na koji se FF ponaša u ovoj fazi i sadržina tzv. Krovnog ugovora koji nestrpljivo i uporno nudi, ne dopuštajući nam da se prethodno dogovorimo, ne govore u prilog toj mogućnosti. Više o ovome pročitajte ovde.
Kako bilo, pozivam vas da nam pomognete i da izglasate Sporazum skupština na parceli i tako obezbedimo sigurno održavanje u decenijama koje dolaze.
Nacrt tipskog sporazuma možete pročitate ovde
Srdačan pozdrav,
Nenad Mirić
pss/sunckret_b
