Četiri godine nakon velike promene u sistemu održavnja, tri godine od potpisivanja Sporazuma na parceli, prvog takvog ugovora između stamebnih zajednica na jednoj parceli, zgodno je podsetiti se puta koji smo prošli. Ispod je tekst koji će biti zanimljiv ne samo nama u Belvilu nego i svim stanarima novih blokova širom Beograda koji muku muće sa održavanjem naselja. Naš komšija u njemu polemiše sa idejom o zajedničkom izboru jedinstvenog pružaoca usluga održavanja u celom naselju i tamo gde Sporazum postoji kao i tamo gde ga nema.
Kao neko ko je veoma dobro upućen u tendersku dokumentaciju iz 2012. god i 2016. godine, želim da vam ukažem na sledeće činjenice:
Tender iz 2012. godine suštinski je organizovala firma Blok 67 Associates doo (koju je osnovala Delta) zato što su:
- imali mnogo neprodatih nekretnina u naselju i stoga su imali jak poslovni interes da postoji održavanje naselja
- na osnovu velikog broja neprodatih nekretnina imali su presudan broj glasova za donošenje odluka u mnogim skupštinama stanara u naselju
- mnogi predsednici skupština stanara u naselju bili su zaposleni u Delti i nisu mogli/smeli da se protive odlukama Delte, tj. Bloka 67
Sa takve pozicije Blok 67 je imao moć da kreira sistem održavanja koji odgovara poslovnoj politici firme, a to je da se 26 stambenih zgrada i 5 garaža posmatraju kao jedan veliki stambeni ulaz i jedna velika garaža na jednoj jedinstvenoj parceli što kao rezultat daje da svi stanari u naselju imaju istu cenu održavanja po m2 bez obzira na postojeće razlike u veličini stambenih zgrada i garaža pri čemu su cene održavanja garaže i nadzemnih parkinga paušalno određene na štetu stanara koji nemaju garažno ili parking mesto. Ista cena održavanja u bilo kojem delu naselja je poslovna odluka Bloka 67 zbog lakše prodaje neprodatih nekretnina u Belvilu te 2012. godine.
Stoga je Blok 67 napravio tendersku dokumentaciju koja opisuje taj jedan imaginarni veliki stambeni ulaz i jednu imaginarnu veliku garažu na jednoj imaginarnoj parceli, pa tako u toj tenderskoj dokumentaciji iz 2012. godine imamo npr. sledeće podatke za koje se traži ponuda održavanja:
- 8000 sijaličnih mesta
- 1440 panik lampi
- 2000 električnih prekidača
- 52 lifta
- 112 pumpi za povišenje pritiska
- 127 kamera
- 296 PP vrata
- 630 hidranata
- 80 muljnih pumpi
- 59 jama za muljne pumpe
- 33 000 m2 unutrašnjeg prostora za DDD
- 963 komada drveća
- 37940 komada perena
- 8734 komada žbunja
- 1456 komada puzavica
itd. itd.
Ovakav sistem održavanja iz 2012. godine narušio se samovoljnim odvajanjem stambene zgrade Neven A, jer po zakonu svaka skupština stanara ima neotuđivo pravo da samostalno odlučuje o načinu održavanja svoje imovine. U takvoj situaciji tu je bio veliki problem što se nije znalo šta je to sve zajednička imovina gde Neven A mora da participira u troškovima održavanja tako da je Neven A mogao da spusti cene održavanja za svoje stanare u poređenju sa ostalim skupštinama u Belvilu koje su ostale u zajedničkom sistemu održavanja.
Potom je Blok 67 prodao sve nekretnine i više nije mogao da učestvuje u donošenju odluka skupština stanara. Takođe, došli su novi predsednici skupština stanara nezavisno od Delte tako da sada više ne postoji nikakva mogućnost da se stambenim zajednicama u Belvilu nameće nešto više od onoga što propisuje zakon. A zakon propisuje obavezu održavanja samo do granica parcele.
Takođe zakon kaže da se način održavanja parcele određuje saglasnošću većine stambenih zajednica na toj parceli, tj. ne mogu stambene zajednice van neke parcele da određuju kako će se održavati ta parcela niti može manjina stambenih zajednica na parceli da nameće većini svoju zamisao održavanja parcele. A da ne bude zabune kad kažem parcela mislim samo na zajedničke delove parcele, jer unutar stambenog ulaza niko nema pravo sa strane da naređuje stambenoj zajednici kako će održavati svoj ulaz i koje će angažovati firme za to.
Znajući ove zakonske odredbe mi smo napravili Sporazum skupština na parceli gde je naveden:
- popis zajedničkih delova parcele u čijem održavanju u skladu sa zakonom moraju da učestvuju sve skupštine na parceli
- vrsta usluga i dinamika/program održavanja nad tim zajedničkim delovima parcele
- raspodela troškova održavanja zajedničkih delova parcele po stambenim ulazima, garažnim i parking mestima da bi se izbegle paušalne cene iz 2012. godine
Na osnovu Sporazuma skupština na parceli napravljena je 2016. godine nova veoma precizna tenderska dokumentacija koja oslikava realnu (katastarsku) situaciju na terenu (tj. parcelama Gp3 i Gp4) za razliku od jednog imaginarnog velikog stambenog ulaza iz 2012. godine koji je nametnut poslovnom politikom Bloka 67, tj. Delte da bi lakše prodali nekretnine.
Međutim, Sporazum skupština na parceli određuje tendersku dokumentaciju samo za zajedničke delove parcele, a pored te dokumentacije napravljena je i odvojena tenderska dokumentacija samo za stambeni ulaz pri čemu je olakšavajuća okolnost bila da su na parcelama Gp3 i Gp4 svih 12 stambenih ulaza skoro isti. A zašto je potrebna razdvojena tenderska dokumentacija za stambeni ulaz i za zajedničke delove parcele?
Pa zato što niko sa strane nema pravo da nameće stambenoj zajednici način održavanja njenog stambenog ulaza, a što vidimo svih ovih godina u samostalnosti SZ Neven A. Međutim u održavanju zajedničkih delova parcele postoji zakonska obaveza SZ Neven A da prihvati firme za održavanje koje je izabrala većina SZ na parceli i da učestvuje u troškovima održavanja zajedničkih delova parcele i zato je neophodno da se precizno znaju troškovi održavanja zajedničkih delova parcele, a tenderska dokumentacija iz 2012. godine to ne podržava.
Kada bi se npr. teoretski primenila sada tenderska dokumentacija iz 2012. godine tada niko ne bi mogao da kaže koliko mora u skladu sa zakonom da plaća SZ Neven A radi održavanja zajedničkih delova tog jednog imaginarnog velikog stambenog ulaza na imaginarnoj velikoj parceli sa jednom imaginarom garažom. A na osnovu tenderske dokumentacije iz 2016. godine vrlo precizno se znaju svi troškovi održavanja zajedničkih delova parcele Gp4.
Ako neko i dalje nije najbolje shvatio zašto ne može da se primeni tenderska dokumentacija iz 2012. godine, možda to može da shvati na sledećem primeru:
Zamislite da jedna zgrada ima 10 spratova koji se čiste, a da druga zgrada ima 13 spratova koji se čiste i te dve zgrade naprave tender u kojem se traži ponuda za čišćenje 23 sprata, a da ukupne troškove ravnopravno dele. Ako je dobijena ponuda npr. 230 dolara, to znači da će zgrada sa 10 spratova da plaća svoje čišćenje 115 dolara, tj. isto kao i zgrada sa 13 spratova, odnosno stanari iz zgrade sa 10 spratova će da plaćaju skuplje nego što bi trebalo i to samo zato što na tenderu nisu imali preciznu specifikaciju u skladu sa realnom veličinom svog objekta. A sad zamislite kako biste podelili troškove održavanja 630 hidranata ili 37940 komada perena ili 33 000 m2 za DDD kao i sve ono što na gomili nudi tender iz 2012. godine?
Jednostavno, tenderska dokumentacija iz 2012. godine je neprecizna i neprimenjiva, jer se u toj dokumentaciji ne vidi šta kome pripada u skladu sa zakonom niti se vidi kako će troškovi da se podele po stambenim zajednicama, garažama i parcelama, a tamo gde nema preciznosti tu se javljaju mogućnosti da se neko ošteti, a drugi okoristi.
Milovan Mosur
bivši upravnik SZ Neven B
