Nakon temeljne rekonstrukcije sistema održavanja 2016 godine, zgrade iz Belvila sa adresama Jurija Gagarina su pred novim izazovima. Tenzije usled loših odnosa stambenih zajednica sa menadžmentom kao i zbog enormnog povećanje cena usluga firme G4S rezultirale su novim planom upravnika za Unapređenje Sistema Održavanja 2020 koji bi trebalo da koriguje nedostatke. Plan koji nam štedi 35.000 evra godišnje, povećava bezbednost, podiže kvalitet menadžmenta, čišćenja i olakšava rad zajednica. Plan je do sada podržalo 10 od 14 upravnika.
Ključni elementi plana USO.2020
- preraspodela troškova svake stambene zajednice
- zamena i povezivanje dve protivpožarne centrale u jedan sistem
- objedinjavanje dve pozicije obezbeđenja na PP centralama u jednu
- bez povećanja cene održavanja za garažna mesta
- izbor novog menadžmenta i povećanje njihove naknade
- izbor nove firme za tehničko održavanje
- poboljšanje čišćenja unutar zgrada
- povećanje cene održavanja
Zašto smo ostali bez novca za G4S? Koji su argumenti za prihvatanje USO.2020? Koji su neophodni uslovi za njegovo sprovođenje? Šta kažu oni koji su protiv? Da li ćemo imati i dalje funkcionalan sistem zajedničkog održavanja posle 1. marta?
Više o tome čitajte u nastavku.
Podsetimo se
2016. godine došlo je do velikog remonta sistema održavanja. Sve zgrade koje u svojoj adresi nose ime Jurija Gagarina su se organizovale da zajedno angažuju pružaoce usluga raznih profila. Firma Zeromax je preuzela čišćenje, CSI Stambeno menadžment i administraciju, SAAS tehničko održavanje. 4Evergreen zelenilo, Alarmijus PP sisteme, TH lift liftove. Milgren agregate za struju i još nekoliko manje bitnih firmi za povremene poslove.
Prve zamerke novom sistemu od početka su bile upućivane na jednu adresu – menadžment i administraciju koju je vodio CSI. Ti poslovi su uvek nezgodna karika svakog sistema održavanja. Stanari percipiraju njih kao firmu koja nas održava i onda sve njihove greške kao i greške ostalih pružaoca usluga se po inerciji svaljuju na njih.
Konstrukcija sistema održavanja u ovako velikom naselju je prilično kompleksna. Sa jedne strane postoji agregacija interesa preko 2500 vlasnika nekretnina koji kroz stambene zajednice 14 zgrada anagažuju niz pružalaca usluga. Te zajednice su po slovu zakona, okupljene u grupe od po 6 zajednica na dve katastarske parcele i 2 zajednice na jednoj parceli. Ukratko, mi imamo u sistemu od dve identične parcele i jednu manju pored nas.
Svaka zgrada IMA OBAVEZU da sarađuje sa drugim zajednicama i INTERES da to čini. Obavezu da sarađuje u okviru parcele joj nameće Zakon o stanovanju i drugi podzakonski akti, dok interes ostvaruju kroz saradnju sa drugim parcelama i dobijanjem povoljnijih uslove kod pružalaca usluga.
Kompleksan sistem je uvek pogodno tlo za nastajanje problema, pre svega usled nerazumevanja prava i obaveza svih koji u njemu učestvuju, od stanara, upravnika, preko pružalaca usluga pa do državnih organa. Dodatno mi kao društvo nemamo kulturu života u ovakvim zajednicama. sve je ovo za nas novo.
Složenost problema ću pokazati na dva primera koji se odnose na firmu za menadžment odnosno na firmu za obezbeđenje.
Problemi sa menadžmentom i obezbeđenjem
Menadžment mora da bude zajednička usluga za sve zajednice koje imaju zajedničko održavanje. Zašto? Ne možemo da imamo dve glave, a jedno telo. Menadžment između ostalog objedinjuje upravljanje poslovima drugih pružalaca usluga tako da zajednice preko firme koja pruža uslugu menadžmenta zapravo upravljaju pružaocima drugih usluga. Menadžeri svojim radom sinhornizuju zahteve koje dolaze iz raznih zajednica, stanara. Uz to oni imaju i neku svoju poslovnu politiku. Za nas zajednički menadžment znači i nižu cenu njihovih usluga. Primera radi, menadžment mora da ima prostorije u naselju, to je skup uslov i za svakog stanara je vrlo važno da li će cenu tog troška pružalac usluge menadžmenta da naplati od 2, 6 ili 14 stambenih zajednica.
Istovremeno, obezbeđenje je naš najveci pojedinačni trošak. Skoro 45% novca koji sakupimo odlazi njima na račun. Zbog načina na koji su izgrađene naše zgrade, mi moramo na svakoj parceli da angažujemo po jedno radno mesto kao posadu za nadzor Protivpožarne centrale. To znaci da 6 zgrada plaća jednog radnika, i susednih 6 zgrada drugog. Preostale 2 zgrade (Iris) imaju PP centralu sa poslovnom zgradom pa oni taj trošak nemaju. To znaći da 2/3 troška za obezbeđenje odlazi na ljude koji se bave zapravo PP zaštitom! Pošto ti ljudi sede u prostorijama gde je PP centrala i ne izlaze iz njih čitav dan sem u vandrednim okolnostima, a nama je potrebno i pravo OBEZBEĐENJE, morali smo da angazujemo jedno dodatno radno mesto – patrolu. Ta patrola je praktično jedino PRAVO OBEZBEĐENJE koje pokriva 14 zgrada! Jedan čovek za sve nas!
Dakle, mi imamo OBAVEZU da zaposlimo ljude kod PP centrale a naš je INTERES da zaposlimo i jednog u patroli. Cena zapošljavanja ljudi u obezbeđenju za bilo koju namenu je fiksna i svejedno je da li kupujemo grupno i na veliko.
Da li stvarno imamo problem?
Da, i to ozbiljan problem. od 29. februra odlazi obezbeđenje, što znači da nemamo više nadzor PP centrala i patrolu
O čemu je reč?
Pre godinu i po dana mnogi upravnici su počeli da se žale na rad menadžmenta. Mnogi prigovori su bili opravdani i CSI kao pružalac usluga je bio upoznat sa njima. Neke nedostatke u radu su uspešno otklonili mnogi su ostali nerešeni, a dolazile su nove pritužbe. Upravnici, narocito njih 4-5 su pritiskali da se sistem unapredi zamenom firme za menadžment. Međutim, preostali upravnici nisu bili zagrejani da promptno deluju jer im je bilo jasno da NIJE dovoljna samo odlučnost za zamenu, nego da za bolju uslugu moramo da izdvojimo i više novca. Za to treba podići cenu održavanja sto je nepopularan potez. Novac bi mogao da se pronađe i promenom rashodne strane, ali i to je nekima bilo prekomplikovano. Upravnici koji su želeli promenu nisu uspeli da se organizuju odnosno da pronađu prihvatljivu alternativu.
Inače, mi smo 2016. godine birali na tenderu najbolju ponudu (najjefitniju) u odnosu na spisak poslova koji menadžment mora da obavi. Danas, kao iskusni i pametni ljudi znamo da najniža cena ne sme da bude jedini parametar i da su nam potrebni pružaoci usluge menadžmenta koji poznaju materiju i koji su zainteresovani.
Izlazak na novi tender sa starim specifikacijama i traženje najjeftinije ponude je besmisleno.
Dodatno, mnogi od nas upravnika smo umorni od obavljanja poslova koje bi trebalo rutinski da radi menadžment za nas. Konačno, evo i ovo pismo piše jedan upravnik volonter, a ne profesionalni upravnik ili menadžer.
Paralelno sa ovim procesom, firma koja nam pruža obezbeđenje i nadzor PP centrala je cenu svojih usluga konstantno jednostrano podizala. Kvalitet usluge im je poslovično osrednji, ali smo se sa tim već pomirili. Da se ne naljutite na svoje upravnike moram da kažem sledeće, u ugovorima koja je svaka zajednica potpisala sa G4S, oni su najavili da će svoje cene da menjaju kada vlada RS izmeni vrednost minimalne cene rada. Takođe, u tim ugovorima stoji da se svi bitni delovi ugovora mogu menjati samo u aneksima zaključenim u pisanoj formi.
Od 2016. godine G4S je tri puta podizao cene i četvrti put su to učinili 1.1.2020. i zajednice su ostale bez sredstava da njihove računa plaćaju i dalje.
Svako povećanje cena obezbeđenja dodatno je pritiskalo budžet svake zgrade, jer su cene prema stanarima u većini zgrada ostale na nivou iz 2016/17. Povrh svega, poslednje povećanje nije u sebi sadržalo samo usklađenje sa povećanjem minimalne cene rada, nego je G4S 1. januara ove godine podigao cenu za dodatnih 4.3 % pravdajući se obaveznim isplatama naknade zaposlenima za dane državnih praznika kako to stoji u Zakonu o radu iz 2005. godine (!!!), kao da praznika pre nije bilo i kao da taj zakon nije na snazi već 15 godina.
Do 1.1.2020. G4S je povećao cene svojih usluga za 48% u odnosu na cenu koju smo imali 2016. kada je većina zgrada donela odluke o prikupljanju sredstava za održavanje. Za one koji se pitaju odakle su upravnici pronalazili novac za isplatu novih troškova prema G4S-u, odgovor glasi da su novac isplaćivali iz investicione rezerve, ili su ulazli u dugove prema pružaocima usluga pa i prema samom G4S-u.
Inače, da pomenem da smo još pre dve godine komšija Milovan Mosur i ja, kao ljudi koji su 2016. godine osmislili i sproveli u delo novi sistem održavanja u naselju, upozoravali na ova dva budžetska pritiska koja će ugroziti čitav sistem održavanja, ali dobijali smo konstantno dva odgvora. Prvo da treba raspisati tender za pružaoca usluga menadžmenta za isti novac. Drugi odgovor je da angažovanje G4S nema alternativu i da treba da im se plati koliko traže. Ova dva pogrešna razmišljanja su nas dovela do mesta gde smo danas.
Postoji li izlaz iz ovog začaranog kruga?
Naravno da postoji i rešenje je prilično jednostavno.
Treba smanjiti trošak obezbeđenja i tu uštedu uz još malo dodatnog novca usmeriti na poslove menadžmenta, čišćenja i tehničkog održavanja. A dodatnu energiju i pažnju potrošiti za izbor boljeg menadžerskog tima.
Kako to postići?
Koristićemo nove tehnologije! Zamenićemo protivpožarne centrale!
Naime, oduvek je postojala ideja da se sve centrale u naselju Belvil povežu u jedan sistem. Međutim, nisu postojale tehničke mogućnosti za to. Za uspeh u ovom poslu neophodna su dva uslova. Prvo da sama PP centrala podržava mogućnost da se poveže u celinu sa drugom udeljenom centralom. Drugi uslov – da postoji mehanička veza izmedju njih. Mehanička veze je ključna jer PP inspekcija MUP RS ne toleriše povezivanje sistema za dojavu PP bežično, zato što su takve veze nepouzdane.
Fizička veza između parcela odavno postoji, to su cevi u vlasništvu Telekoma koji ih daje u zakup onima koji su radi da plate. Mi smo komplikovana družina za sklapanje takvih dogovora, jer nas 12 mora da potpiše ugovor o zakupu jednog kabla i jedne cevi! Sa tim znanjem na umu sam otišao u Telekom i postigao načelni dogovor s njima da nam postave i poklone kabl između naših centrala, a da mi prema njima budemo benevalentni oko njihovih poslova razvođenja optičkih vlakana po naselju i u zgradama. S ovim tek treba da se saglase svi upravnici, a onda da se i formalno sporazumemo s Telekomom. Za sada je samo nesporno da postoji volja na strani Telekoma.
Naše PP centrale su marke Siemens iz 2001 godine. Puštene su u rad 2009 i kao takve nemaju mogućnost za povezivanje u mrežu i toliko su stare da se ne proizvode vec 8 godina, a rezervni delovi za njih 3 godine. Delove za postojeće centrale možemo da kupujemo samo kao polovne na sekundarnom tržištu.
To znači da PP centrale moramo da zamenimo pre ili kasnije.
Pošto imamo jos skoro 2000 uređaja istog proizvođača postavljenih u sve zgrade i garaže koji su vezani na te centrale (automatski i ručni javljači požara, sistemi za zatvaranje pp vrata i otvaranje klapni i sl. ) logično je da smo se obratili jedinom licenciranom prodavcu njihove opreme u Srbiji, firmi SBT. Ponudili su nam zamenu dve centrale i nešto sitne opreme. U sklopu zamene centrala otklonili bismo i nedostatke koje imamo godinama – primera radi, čitava zgrada Mimoza A isključena je već tri godine sa sistema za dojavu požara, a na parceli 4 postoji neispravna petlja 10 koja aktivira alarm nekoliko puta dnevno.
Ako zamenimo stare centrale za nove bio bi dovoljan samo jedan radnik da prati čitavu PP instalaciju za svih 12 zgrada, pa bi uštedeli na angažovanju dodatnog nepotrebnog lica koje sada plaćamo svakog dana. Dodatno bi imali ispravne i nove centrale i vodove na koje imamo garanciju i servis.
Važno je da naglasim da spajanjem dve centrale u mrežu mi i dalje imamo dva NEZAVISNA sistema onako kako je PP elaboratom uređeno, a u skladu s kojim su zgrade i garaža dobile upotrebne dozvole.
Kako bi to funckionisalo u praksi?
Vrlo jednostavno. Uz povezivanje dve PP centrale, povezali bi se i dva video nadzora kroz isti kabl, tako da bi čovek iz obebeđenja mogao u obe prostorije da vidi oba PP i video sistema!
Parnim satima bi se nalazio u prostorji u garaži 4, a neparnim satima u garaži 3. Vreme prelaska iz prostorije u prostoriju je oko 40 sekundi.
Koliko će to da košta?!
Mnogo, zamena centrale bi koštala 11.725 evra po parceli ili 1.950 evra po zgradi (svi iznosi su sa PDVom). Verovanto bi se prilikom instalacije pojavilo i nešto sitnih troškova ali oni u široj slici mogu da se zanemare. Trošak po stanu/lokalu/GM bi iznosio oko 45 dinara po m2 jednokratno ili u više rata zavisi od odluke zajednice svake zgrade.
Provizornu ponudu firme SBT mozete da vidite ovde, listu opreme i delova ovde, izveštaj o stanju naše opreme ovde
A koliko ćemo da uštedimo?
Mnooogo više. Uštede su zaista spektakularne.
Godišnje mi plaćamo firmi G4S iznos od 12.483.000 dinara za tri radna mesta, ako smanjimo trošak za jedno radno mesto iznos će se umanjiti za 4.161.000 dinara odnosno 35.262 evra godišnje!
Uz toliku uštedu, usluga obezbeđenja će praktično ostati ista, jer ta dvojca u garaži ionako su samo sedeli ispred PP centrale i retko izlazili napolje.
Pa šta čekamo?
Kao što iz ova dva primera vidimo rešenje postoji, i sve ovo što upravo čitate je sadržano u planu Unapredjenja Sistema Održavanja 2020 (USO.2020) koji je detajno prezentiran svim upravnicima u oktobru 2019 godine i poslednji put o njemu diskutovalo 12. januara 2020. Plan u sebi ima mnogo više detalja nego sto obuhvata ovaj tekst, ali osnovne pretpostavke za sprovođenje plana sam opisao u ovom tekstu.
Međutim, za zamenu PP centrala neophodno je postignemo dogovor na nivou upravnika stambenih zajednica, a potom i odluke SZ, a to nam za sada ne polazi za rukom. Četiri upravnika stambenih zajednica odbijaju razgovor o zameni PP centrala, a za to ne daju nikakve nama razumljive razloge.
Dodatno niko od njih četvoro, ne nudi neko alternativno rešenje.
Jednostavno, sprečavaju postizanje dogovora, ne nude druge opcije i kao razloge za to svoje odbijanje navode, recimo, da ne žele da menjaju centralu sve dok radi (dakle, do otkaza, kao da se ta zamena može organizovati trenutno) i da žele čoveka u garaži po svaku cenu, da se osećaju sigurnije kada znaju da u svakoj sobi s PP centralom sedi po jedan čovek, i tome slično. Za više detalja o njihovim razlozima možete im se obratiti direktno ako živite u tim zgradama. Što se mene tiče, svaki upravnik koji ne želi da učestvuje u zameni centrale može i da napiše svoj argumentovani tekst o ovoj stvari i rado ću to objaviti na ovom istom mestu.
Dalje, u planu USO.2020 je predviđeno da kada se stvore uslovi i potreba, krajem ove ili početkom sledeće godine po izgradnji nove Autobuske stanica, naselje angažuje još jednu poziciju kao patrolu koju bi plaćale samo zgrade, ali ne i vlasnici GM. Time bi cena održavanje garaže ostala stara, a mi bi smo imali osetno bolje OBEZBEĐENJE. Ni taj predlog nije bio dovoljan ovoj skupini od četiri upravnika da promene mišljenje. Iz čega ja slobodno zaključujem da njih pitanje bezbednosti zapravo i ne zanima mnogo.
I gde smo mi sad?
Aneksi ugovora sa G4S za period posle 1.1.2020. nije potpisalo 10 upravnika jer je iznos povećanja VIŠI OD UGOVORENOG. Dvoje upravnika su ih potpisali na naodređeno vreme na svoju ruku (Maslačak A i B) a dvojica (Suncokret B i Mimoza B) samo na dva meseca, kao hitnu meru do usvajanja novog plana.
Kada imamo ugovor u agregaciji 14 strana sa jedne strane, izlaskom samo jednog člana tog kruga pada čitav ugovor jer niko ne želi da preuzme njegovo mesto i plaća za onog kog nema.
U ovom slučaju iz ugovora sa G4S je izašlo 12 stambenih zajednica.
Zbog svega navedenog 29.2.2020. mi više nećemo imati G4S u naselju.
I šta ćemo da radimo posle 1. marta?
Iako bi svi trebalo da poštujemo ono što stoji u Zakonu u stanovanju iz 2016, Sporazumu na parceli kao i svim ostalim demokratskim principima, mi bi smo kao ogromna većina trebalo da očekujemo da oni koji su ostali u manjini prihvate volju većine. Međutim, mi ovo predloženo rešenje ne možemo da sprovedemo ako nemamo podršku upravnika. Sa druge strane pravni instrumenti koji su nam na raspolaganju da to uradimo mimo njihove volje su vrlo tromi i skupi.
Ja sam ovaj tekst najavljivao četvoro upravnika mesecima i čekao sam do poslednjeg trenutka u nadi da će nešto da poduzmu, ali sem jalovih izjava sa njihove strane ništa se nije desilo.
Moram da naglasim da je razumno predpostaviti da će posle prestanka rada G4S-a vrlo brzo doći do dalje erozije usluga jer je primera radi Mimoza B već raskinula ugovor za zajedničke poslove sa CSI Stambeno, dok ih Iris A odavno nema i tako dalje.
Želite da pomognete?
Ako živite u zgradama sa spiska molim vas da razgovarate sa svojim upravnicima o temama iz ovog teksta. Evo i liste zajednica koje se protive ovom planu.
Suncokret A – Dragana Jakšić
Mimoza A – Zoran Stojanović
Maslačak B – Jelena Obradović
Neven A – Svetlana Risić
Napominjem da će ostale zgrade o ovom planu da diskutuju na sednicama stambenih zajednica kad ih upravnici zakažu.
Nenad Mirić
upravnik zgrade Suncokret B
Jurija Gagrina 14LJ
Poštovani Nenade,
Kao prvo, hvala na ovako opsežnim informacijama koje ste pružili o ovoj problematici koja je sasvim sigurno od opšteg interesa za sve stanare u naselju. Ne radi se samo o tome da ćemo imati niži kvalitet usluga, nego o tome da svjesno smanjujemo nivo bezbjednosti što sve ukupno na kraju utiče i na reputaciju samog naselja i vrijednost nekretnina u istom. Ja već neko vrijeme pokušavam da animiram stanare u svom ulazu da budu proaktivniji u stvarima koje svi vidimo. Zaista je neprihvatljivo da se blokira dalje donošenje ovako bitnih odluka, bez validne argumentacije i posebno bez nuđenja alternative. Ja uvažavam svakome pravo na mišljenje, ali ako se nešto blokira a da pri tome nema alternativnog rješenja, onda iz toga može proizaći samo šteta i ništa drugo. Ja ne živim u zgradi gdje su upravitelji ovo 4 nabrojanih, ali sam spreman da vam pomognem na koji god je moguće način da se ova situacija razriješi i da ponovo imamo pouzdan, bezbjedan i kvalitetan sistem održavanja naselja. Belvil je mlado naselje, sa mladim ljudima, mnogo djece, dobrom reputacijom i zaista mislim da bi bila velika šteta da to pokvarimo.
Postovani komsija,
očigledno je da se slažemo oko ovih pitanja te bi se fokusirao na to šta vi ili bilo ko drugi može da uradi. Reci cu vam za pocetak sledece.
U jednoj od zgrada je već vodjena diskusija na sednici SZ o ovom pitanju i upravnik je zagovarao model da se centrale ne menjaju i da nadalje nastavimo da trošimo novac za ljude koji bespotrebo sede u tim prostorijama. Stanari su skoro jednoglasno odbacili taj predlog i podrzali USO.2020 sa tim da ako budemo imali novca, angazujemo dodatno jos jednu patrolu. To je domacinsko i racionalno razmiljanje. Statisicki gledano u svim zgrada bi trebali da dobijemo identican odgovor. Stanari su nezainteresovani ili zakoupljeni svojim zivotima ali nikako nisu glupi.
Stoga, podelite ovaj post sa svima koje poznajete i za pocetak cete uciniti dovoljno. Ako mi jos nesto padne na pamet ja cu vam se obratiti mailom.
Hvala na podrsci.
Jedan od komšija u našoj zgradi (Ljubičica) je već podijelio ovo na mailing listu svih stanara. Mislim da ljudi nisu dovoljno upoznati sa situacijom, te da je i to jedan od razloga inertnosti u odlučivanju, jer vjeruju da će to riješiti neko drugi i da će sve nastaviti da funkcioniše. Mislim da je sasvim realno očekivati da neće uvijek isti ljudi sve rješavati i da se svačija energija i entuzijazam iscrpi. Ne vidim da ikome ko ima stan u Belvilu može biti u interesu da se stanje pogoršava, ali ako nema dovoljno informacija, onda je izvjesno i da ne vidi situaciju dovoljno ozbiljno i na pravi način. Mislim da za početak mora da se djeluje na način da stanari masovno budu upoznati sa aktuelnim dešavanjima, a predsjednici SZ da sazovu skupštine i traže podršku za prijedloge koje ste iznijeli i vi, kao i za druge prijedloge, mada koliko vidim njih nema. Ja ću svakako nastaviti da ovo aktivno pratim i dam svoj doprinos iznalaženju rješenja kako god mogu. Ne želim da iko na teži način spozna posljedice loših odluka ili blokada. A viđao sam i takvih razvoja događaja u nekim drugim naseljima, pa ne govorim napamet.