Šta učiniti kada zgrada procuri?

a investitor okrene glavu na drugu stranu.

U jesen 2016. na poslednjem spratu zgrade Suncokret poćela je da prolazi voda sa krova zgrade u stan. Stanar, vrlo savestan, odmah je pozvao menadžere, obavestio predsednika skupštine  i  zatražio  da služba održavanja zgrade obavi svoj posao. Sačinjena je  uredna dokumentaicja o mestu curenja, ad hoc sprećeno dalje curenje i umenjena dalja šteta  i omogućen nesmetan boravak stanara.

Nije mi bila ideja da pišem o zakrpljenoj rupi u krovu, nego o reakciji investitora, u našem slučaju Bloka 67, koji je ujedno i prodavac stanova.

Naime, nakon upoznavanja sa incidentom i sagledavanja vrlo pedantne dokumentacije, Blok67 se pismom izuzeo od odgovornosti kazavši da su naši stanovi van garantog roka od 5 godina jer je upotrebna dozvola za zgradu Suncokret izdata  2010. godine a danas je na izmaku 2016.  Uz odgovor su priložili Upotrebnu dozvolu za građevinsku parcelu 3 u kojoj se u tački 5 referise na Odluku o minimalnim garantnim rokovima za pojedine vrste izgrađenih objekata odnosno na  izvedene radova na tim objektima iz 1974 godine.

Naravno, to je bio samo rutinski manevar a ispod možete pročitati zašto je odgovornost i dalje na njima i zašto ona prestaje tek 2020. godine za sve zgrade u naselju Belville.

Verujem da će ovaj tekst da pomogne ne samo vlasnicima stanova na poslednjim spratovima nego i svima drugima, pre svih skupštinama koje su dužne po Zakonu o stanovanju i održavanju stambenih zgrada (iz 2016) da se staraju i o krovovima, ali ovde se korist od ovih informacija odnosi i na slučajeve kada su defektni i neprohodna terasa, prozorska okna, temelji zgrade i sl.

Evo koji su naši argumenti u raspravi.

Zakon koji uređuje ovu oblast je Zakon o obligacionim odnosima (ZOO) iz 1978. godine.

Dakle, mi se ne pozivamo na grantni rok naznaćen u  Upotrebnoj dozvoli na koju nas Blok67 upućuje, jer se ne poziva vlasnik stana na to što mu otpada malter u stanu ili mu se parket izvitoperio. Reč je o krovu, temeljima, nosećim zidovima – drugim rečima, zgrada je defektna, a ne stan.

Dakle, prema odlukama Vrhovnog suda koje možete da pročitate niže, izvođač radova i prodavac stanova su odgovorni za curenje krova. 

Primer prvi/ Izrada i montaža krovnih prozora

Sentenca:

• Nedostaci u izradi i montaži krovnih prozora utiču na solidnost građevine jer omogućavaju prodiranje atmosferskih padavina u unutrašnjost građevine.

Iz obrazloženja:

“Prvostepeni sud je, ceneći da se radi o skrivenim manama izvedenih radova u smislu člana 615. Zakona o obligacionim odnosima (dalje: ZOO), zaključio da je tuženi odgovoran u objektivnom roku od dve godine od dana prijema obavljenog posla, pa kako je navedeni rok istekao u odnosu na trenutak prijema obavljenog posla, a do podnošenja tužbe u ovom sporu, to je odbio da obaveže tuženog na plaćanje.

Prema stanovištu ovog suda svi nedostaci koji se odnose na temelje, ili krov građevine i koji utiču odnosno omogućavaju prodor i uticaj atmosferskih prilika u unutrašnjost građevine, a to su svakako i nedostaci u kvalitetu izrade i montaže krovnih prozora koji dovode do prokišnjavanja i prodora atmosferske vode u objekat, predstavljaju nedostatke koji utiču na solidnost građevine pa je stoga i odgovornost izvođača za takve nedostatke produžena na rok od 10 godina od predaje i prijema radova. Iz iznetih razloga, na osnovu člana 644. stav 1. ZOO, s obzirom da prema oceni ovoga suda nekvalitetno napravljeni i ugrađeni krovni prozori predstavljaju nedostatke u izradi građevine koji utiču na njenu solidnost, izvođač istih u konkretnoj situaciji – tuženi je odgovoran za iste ukoliko su se oni pojavili u roku od 10 godina od predaje i prijema radova. Stoga, on je odgovoran i za štetu koja je prouzrokovana izvođenjem radova uz nedostatke, a to znači u smislu člana 154. ZOO i za štetu koja je u konkretnoj situaciji prouzrokovana tužiocu na čiji teret su radi otklanjanja navedenih nedostataka, po sudskoj odluci zamenjeni krovni prozori i okrečen stan korisnika.”

(Presuda Višeg trgovinskog suda, Pž. 4052/2008(1) od 29.12.2008. godine) 

Blok67 nije izuzet ni kao proizvođač stanova/

Primer drugi/ Odgovornost proizvođača stanova za nedostatke u gradnji

Sentenca:

• Za nedostatke u izgradnji građevine solidarno odgovaraju izvođači radova i lice koje je u ugovoru o kupovini i prodaji označeno kao proizvođač stanova na kojima su nedostaci ustanovljeni.

Presudom privrednog suda obavezni su solidarno tuženo preduzeće i drugotuženi da otklone nedostatke iz garantnog roka na krovnom pokrivaču zgrade bliže opisne u izreci prvostepene presude. Viši privredni sud je usvojio žalbu prvotuženog pa je preinačio prvostepenu presudu u odnosu na ovo preduzeće i odbijen je tužbeni zahtev prema ovom preduzeću.

Vrhovni Sud Srbije je našao da je revizija tužioca osnovana. Iz spisa proizlazi da je tužilac podneo tužbu protiv tuženih tražeći da trajno i kvalitetno otklone nedostatke na stambenoj zgradi ukoliko to u ostavljenom roku ne učine da se ovlašćuje tužilac da nedostatke otkloni preko trećeg lica na teret tuženih kao solidarnih dužnika. Tužilac je ovakav zahtev postavio tokom trajanja garantnog roka zbog loše i nekvalitetne gradnje na zgradi zbog čega je došlo do nedostatka na krovnom pokrivaču. Kako su nedostaci konstatovani zapisnikom pre isteka garantnog roka a tuženici u ostavljenom roku nisu otklonili nedostatke to je tužilac tražio da se uvoji tužbeni zahtev. Prvotuženi i drugotuženi su osporavali osnovanost tužbenog zahteva navodeći da nisu odgovorni za nedostatke a istakli su i prigovor nedostatka aktivne legitimacije a prvotuženi je istakao i prigovor nedostatka pasivne legitimacije. Prvostepeni sud je usvojio tužbeni zahtev u odnosu na oba tužena a pošto je prethodno preko veštaka odgovarajuće struke utvrdio o kojim nedostacima se radi.

Pozivajući se na odredbe čl. 644 do 647 ZOO Viši privredni sud je našao da je za otklanjanje nedostataka odgovoran izvođač i projektant a da prvotuženi nije u obavezi da otkloni nedostatke.

Vrhovni sud nalazi da je pogrešno stanovište Višeg privrednog suda kada zaključuje da je za otklanjanje nedostataka odgovoran samo izvođač radova. Ovo sa razloga što je tuženi zaključivao ugovor sa kupcima stanova, da se pojavljivao u svojstvu prodavca i proizvođača stanova te kada je sebe deklarisao kao proizvođač stanova u ugovoru sa kupcima i da je on solidarno obavezan sa izvođačem radova da otkloni nedostatke na objektima koji su se pojavili u garantnom roku. Ova njegova obaveza proizlazi iz odredaba na koje se upravo poziva Viši privredni sud budući da je tuženi sam sebe označio kao proizvođač stanova a kao proizvođač odgovara solidarno sa izvođačem.

(Presuda Vrhovnog suda Srbije, Prev. 511/98 od 30.12.1998. godine)

Naravno, najbolje rešenje da se investitor i prodavac stanova odazovu i reše problem, ali ako to ne učine neodložno i prihvate se posla svako od vas treba da zna koja su vam prava.

Pripremio,
Nenad Mirić
upravnik/suncokret_b