Ovo je niz pitanja vezanih za Sporazum na parceli, koja se promiču veoma često i zgodno je da na njih odgovorimo javno.
Naime, članom 5 Sporazuma predviđen je način odlučivanja, povodom pitanja izbora pružalaca usluga kao i za sve ostale odluke, prosta većina ili prostije rečeno 4 od 6 glasova je dovolјno da se odluka usvoji. Šta to znači i šta je tu sporno? U situaciji, kada primera radi, 160 komšija (dva ulaza) nikako ne žele da zaklјučuju neki sporazum i o tome obaveste svoje predsednike skupština stanara, a četiri predsednika skupština stanara drugih ulaza imaju suprotno mišlјenje, mišlјenje 160 komšija je irelevantno za njih i odluka je usvojena. Posebno može biti tragikomično, jer se dolazi u situaciju da dve zgrade diktiraju način funkcionisanja trećoj, bez da imaju usklađeno mišlјenje.
Ovaj „problem“ je svojstven kolektivnom odlučivanju. Primera radi, ako vlasnici 51% površine stanova i lokala u vašem ulazu izglasaju nešto što vama nije po volji (da zaključe ugovor s nekim ko bi vam čistio zgradu po određenoj ceni, da se držim teme) – vas ta odluka obavezuje. To nije „njihova“ odluka, odluka onih koji su glasali različito od vas, nego je to odluka skupštine kao kolektivnog organa, doneta preglasavanjem.
Dakle, ako sve skupštine na jednoj parceli izglasaju potpisivanje Sporazuma na parceli pa predsednici tih skupština u ime i za račun skupštine koju svaki od njih predstavlja potpišu predmetni sporazum, onda će pravna dejstva tog sporazuma da se protežu i na one članove skupštine koji su, prilikom odlučivanja o sporazumu, glasali protiv ili bili uzdržani ili prosto izostali sa sednice skupštine.
A onda, ako se sporazum na parceli potpiše, ako nam pođe za rukom da se dogovorimo o načinu na koji ćemo ubuduće donositi neke odluke, onda će i tu važiti ono što se kod kolektivnog odlučivanja ne može izbeći, a to je da odluka obavezuje i one koji su preglasani.
Evo vam primera da ni zakonodavac nema ništa protiv ovoga:
Čl. 17 Zakona o održavanju stambenih zgrada, Službeni glasnik RS, br. 44/95 s potonjim izmenama i dopunama:
„Skupština zgrade može punovažno odlučivati ako je prisutno više od polovine članova skupštine.
Skupština zgrade većinom glasova prisutnih članova skupštine zgrade donosi odluke koje se odnose na tekuće održavanje zgrade.
Skupština zgrade, saglasnošću članova skupštine kojima pripada više od polovine ukupne površine stanova i drugih posebnih delova zgrade, donosi odluke koje se odnose na investiciono održavanje zgrade.
Smatra se da je glasanje obavljeno i u slučaju kada vlasnici stanova i drugih posebnih delova u zgradi daju pismenu saglasnost, a prema kriterijumima za donošenje odluka utvrđenim ovim zakonom.“
Samim tim definicija člana 5 je sporna, jer ako je šest skupština stanara, šest zasebnih pravnih jedinica, onda je neophodno i da odluke o zajedničkom održavanju/finansijskom ulaganju budu jednoglasne.
Retke su odluke kolektivnih organa koje se moraju doneti konsenzusom. Zapravo, ne mogu sad da se setim nijedne takve odluke. U svakom slučaju, u našoj situaciji, a pod pretpostavkom da postoji volja da se sporazumemo na parceli, konsenzus kao način odlučivanja je opasan. U toj konstrukciji glas svakog pojedinačnog predsednika skupštine postaje „preskup,“ previše važan, dovoljno jak da blokira život naselja. Skrećem vam pažnju na to da se Sporazum na parceli odnosi samo na održavanje zajedničkih delova parcele, dok vašoj zgradi ostaje slobodno da sama odluči o sopstvenom održavanju. Sporazum sadrži ovlašćenje za predsednike da većinom glasova (4 od 6) odlučuju samo o 20% sredstava koja bismo u svakom slučaju skupili za održavanje zajedničkih delova parcele.
Stav 3 predloženog sporazuma predviđa takozvano blanko ovlašćenje za predsednike skupština stanara. To znači da nakon potpisivanja sporazuma, nije neophodno da se dobija saglasnost stanara povodom pitanja održavanja. Primera radi, ovakvim sporazumom, sa punim pravom četiri predsednika skupština stanara, mogu samoinicijativno doneti odluku o zaklјučenju novog ugovora sa pružaocima usluga i čak sa znatno povećanom cenom održavanja ili umanjenog kvaliteta usluga.
Pretpostavljam da mislite na stav 3 člana 5 Sporazuma. Predsednicima skupština nije neophodno novo ovlašćenje za postupanje po Sporazumu ako im stanari to ovlašćenje unapred daju potpisivanjem Sporazuma. Drugim rečima, ako stanari odluče da pristupe sporazumu, oni će time da ovlaste predsednike da ovi postupaju po sporazumu, bez potrebe da svako malo sazivaju novu skupštinu i traže posebna ovlašćenja. Predsednik skupštine nije neka nesmenjiva persona. Sve što on čini može, po samom sporazumu, a i po mojoj ličnoj praksi (www.suncokret.org) u realnom vremenu da se prati. To uključuje i promet na računu zgrade.
I da vas ispravim. Po sporazumu na parceli predsednici mogu većinom da odluče da raspišu novi tender, ali ne mogu da zaključe ugovor s novim pružaocem usluga bez saglasnosti skupštine. Šest predsednika donosi preporuku – odlučuje po javnom pozivu o optimalnoj ponudi, ali oni nemaju pravni subjektivitet. Zgrada zaključuje ugovor sa izabranim pružaocima usluga. (komentar od 25.1.2019. Ovaj pasus se odnosi na izbor pružalaca usluga koji servisiraju ZGRADU a ne parcelu ili garažu! Upravnici su Sporazumom u članu 4, stav 1 ovlašćeni da izberu i zaključe u ime i za račun SZ ugovore o održavanje zajedničkih delova parcele i garaže!)
Za postavlјanje mobilijara na zajedničkim delovima parcela GP3 vlasniku odnosno zakupcu lokala je potrebna pismena saglasnost skupština stanara koje su potpisale ovaj sporazum, navedeno je u stavu 1, člana 6. U skladu sa tim, stavom 2 navedenog člana se navodi: Skupštine stanara koje zastupaju njihovi predsednici odlučuju prostom većinom o davanju saglasnosti vlasnicima odnosno zakupcima lokala da postave mobilijar na zajedničkim delovima parcele GP3. Za predstavlјanje skupštine stanara u donošenju ove odluke predsedniku skupštine stanara nije potrebno posebno ovlašćenje. […] Predsednik skupštine stanara, a tačnije (potencijalnih predsednici šest skupština stanara), u skladu sa članom 6, postaje/ju svojevrsni „šerif/i“ na parceli. Koji samoinicijalno mogu da regulišu pitanje funkcionisanja poslovnih prostora, po pravilima koja mogu da variraju u zavisnosti od trenutnog raspoloženja pojedinca koja se igrom slučaja mogu poklopiti kod još trojice.
Ako na parceli postoje tri zgrade sa po dva ulaza, i ako vlasnici stanova i lokala u tim zgradama imaju obavezu da održavaju zajedničke delove parcele, i ako iz toga po gradskim propisima proizlazi i to što oni daju saglasnost za postavljanje mobilijara, i ako se odluke donose prostom većinom, vaš predlog je, zapravo, šta:
- da svaki put provlačimo kroz šest skupština, na koje ljudi ionako slabo dolaze, svaku saglasnost za postavljanje mobilijara
- da se na tim skupštinama odlučuje konsenzusom (imajući u vidu vašu bojazan od preglasavanja)
- nešto treće?
O kakvom „regulisanju poslovnog prostora“ govorite? Reč je o tome hoće li neko ko je već zakupac ili vlasnik da istrči sa tri stola ili sa tendom ili sa čeličnom skalamerijom kao što se upravo dešava na Promenadi. Novac od toga uplaćuje se skupštinama a ne predsednicima. Stanari prate za šta se taj novac dalje troši. Stanari mogu da smene predsednika ili da ga prijave nadležnim državnim organima ako sumnjaju da je proneverio novac, primio mito, etc.
Zapanjujuće je kakve sve konstrukcije o šerifima gradite, izgleda potpuno nesvesni da mi zapravo ovde imamo jednog lokalnog šerifa koji nam isisava novce i odbija da ode.
Opreza radi, u slučaju zaklјučenja ovakvog Sporazuma od strane našeg ulaza, ja ću biti primoran da svoje interese štitim sudskim putem.
Ja vas u tome ohrabrujem.
Posebno iz razloga, iako sam vlasnik nepokretnosti moje mišlјenje je irelevantno za pitanja, ne samo povodom visine mesečnog potraživanja (bilo ono 50 dinara ili 3.555,00 dinara i tako dalјe), već i primera radi da li moj sprat treba da je čist ili prlјav.
Ovo naravno ne stoji. Sporazum se ne odnosi na vaš sprat niti na vašu zgradu, nego na zajedničke delove parcele. I do sada ste, kako za sprat, tako za zgradu, a bogami i za parcelu plaćali cenu po ugovoru koji je vaša skupština zaključila s pružaocima usluga. O ceni ste se pitali utoliko što ste (možda) glasali na skupštini pri donošenju odluke da se ugovori zaključe. Ne znam odakle vam uverenje da je zatečeno stanje – stanje u kojem vi kontrolišete tok stvari. Naprotiv, tek sporazum s onima s kojima delite zakonsku obavezu održavanja zajedničkih delova parcele može i vas i sve nas da emancipuje od pravog šerifa koji nas davi cenama koje su XY % veće od onih koje su nam ponuđene po javnom pozivu.
Iz navedenog, zaklјučujemo da su predmet ugovora DVE STVARI (ne jedna, tri ili četiri, već jednostavno dve stvari, ako čitamo ono što je napisano u predlogu sporazuma), prva stvar: Način odlučivanja i druga stvar: Raspodela zajedničkih troškova. […] NAČIN ODLUČIVANјA NIJE VEZAN ISKLjUČIVO ZA RASPODELU ZAJEDNIČKIH TROŠKOVA. VEĆ ZA ODLUČIVANјE I RASPODELU ZAJEDNIČKIH TROŠKOVA.
Ne vidim problem. Na koje tačno odlučivanje se misli – to se vidi iz Sporazuma. Pri tome, čitanje Sporazuma ne mora da bude naročito benevolentno. Dakle, Sporazum se ne odnosi na način odlučivanja o čišćenju zgrade, nego na postupak (proces, način) donošenja odluka o održavanju zajedničkih delova (neke, jedne, određene) parcele u naselju Belvil u Beogradu i na raspodelu zajedničkih troškova njihovog održavanja (među subjektima koji dele tu obavezu). Nema razloga za paniku 😉
Zanimlјiv podatak, sporazum nije potpisan, a tenderska procedura je sprovedena u skladu sa njim, iako je u članu 4 navedeno sledeće: Ugovorne strane su saglasne da u roku od tri meseca od dana potpisivanja ovog Sporazuma raspišu javni poziv na nadmetanje pružalaca usluga.
O redosledu koraka i razlozima za to ekstenzivno je pisano na suncokret.org. Tender je bio nametnut jer FIrst Facility nije htela da produži svoj boravak tri meseca koliko je bilo potrebno da se čitav postupak završi. To bi značilo da bi oni napustili naše objekte 31.6.2016.
Danas je 7.6.2016. i FF je i dalje tu, uslužuje 13 skupština sa kojima ne samo da nije sklopio ugovor nego verovatno i neće. Samo za evidenciju.
Tačnije, da li je moguće da garaža funkcioniše odvojeno od zgrade? Kako ćemo rešavati sporna pitanja između skupštine garažnih mesta i skupštine stanara? Šta ćemo raditi ako skloništa formiraju skupštinu skloništa? A šta ako se neko doseti da formira skupštinu stanara sprata?
Dobili smo mišljenje nadležnog Ministarstva da garaža predstavlja zgradu i da kao takva može da ima skupštinu. Sprat / sklonište i slično to prosto nisu. Ovo moje pismo je već dosta dugo pa da privodim kraju. Propisi su takvi, kao što i sami kao pravnik znate. U svakom slučaju, ostavljam vam link na mišljenje koje sam spomenuo.
https://www.suncokret.org/wp-content/uploads/docs/06/misljenje.pdf
Zašto je cena održavanja garažnog mesta viša nego pre?
Cilj sporazum nije da se dobiju viša ili niža cena. Cilj sporazuma je, između ostalog, da dobijemo ekonomske cene svakog segmenta održavanja ukupne imovine na parceli.
U postojećem sistemu održavanja ili ovom koji se nudi kroz Krovni ugovor, cena održavanja garaže je pušalna jer u održavanju garaže učestvuju stanari kroz cenu održavanja stanova. Više o tome pročitajte ovde.
Radna grupa / Sporazum na parceli 2016
