U obilju nepovezanih, kontroverznih i nedorečenih informacija koje kruže u naselju, vezanih za pravac u kom naš sistem održavanja treba da ide, sačinjen je ovaj pregled odgovora na uobičajena pitanja.
Pitanja/
- Imamo situaciju u naselju gde First Facility kao kompaniju brine o svemu…
- Odbili smo ponudu First Facility! Zašto?
- Zašto Sporazum na parceli, zar nam Zakon o održavanju stambenih zgrada nije dovoljan?
- Skupština garaže? Koji će nam sad pa to?
- Zašto nam je važno da proverimo pružaoce usluga na Tenderu?
- Kako se raspoređuju troškovi održavanja na parceli po Sporazumu?
- Da sačekamo sa promenama i probamo prvo taj Krovni sa First Facility?
- Da li je održavanje u skladu sa Sporazumom skuplje?
- Ups! First Facility je otišao, kome da platimo račune?!
- First Facility tehnički održava i upravlja, ima li tu sukoba interesa?
- Zašto neke skupštine troše mesećno i 100.000 vise na održavanje od drugih?
Odgovori/
Imamo situaciju u naselju gde First Facility kao kompaniju brine o svemu. Jedinstveno upravljanje! Dobijali smo sve na gotovo. To je ono na šta smo pristali kada smo smo kupovali stanove ovde, da neko brine i organizuje sve. Sada svaki ulaz, svaka zgrada, svaka parcela…..za sebe odlučuje. To je rušenje dobrog principa funkcionisanja našeg naselja!
Nažalost ovo je prića koja je vrlo raširena u naselju. Ja ne umem da kazem koliko procenata nasih komšija stvari vidi na ovaj naćin ali, rekao bih, gotovo – svi.
Istina je da je sve to temeljno netačno. Ni jedna jedina reč nema veze sa realnošću. Iznenađeni? Da budem iskreno i ja sam bio.
Istina je da je na tenderu za pružaoce usluga 2012 godine izabrane kompanije koje su tada zamenile one koje je postavio investitor 2009. godine. 2012. su nam u naselju bili Zeromax.,G4S, Beovrt i po prvi put, First Facility. Sve skupštine su morale da.prihvate taj izbor. Zašto? Pa zato sto je pravni sitem dizaniran tako da svi moraju da placaju sve, Logično, svi moraju da imaju iste pružaoce usluga.
U martu 2015. ti su ugovori istekli. 17 skupstina ih je produžilo aneksima na godinu dana a 9 skupstina – ne.
Dakle, od 31.marta 2015 jedinstven sistem održavanja se raspao. Niste to znali?! Pa nije imao ko da vam kaže jer First Facility takve informacije nerado deli sa stanarima.
Ovo što mi ovde radimo je pokušaj da se spase naselje i da se uspostavi novi fer i, pre svega, zakonit sistem održavanja koji bi trebao da nam obezbedi mirnu budućnost. Sistem koji ne samo da će da sankcioniše one koje ne plaćaju nego sistem u kom će svi želeti da učestvuju.
Prihvatanje jednog pružaoca usluga od strane svih skupština u naselju se više neće desiti jer nema investitora da tako nešto nametne, što za novi sistem održavanja i nije važno. Ipak to ne znaći da novi sistem koji gradimo neće biti robusniji, efikasniji, jefitniji i, naravno, transparentniji.
Za sve vas koji ne žele da se udubljuju u novi sistem, da vam odmah kažem, nema ništa novo! Pozovete call centar kao i do sada, saopštite im svoju muku i menadžer sredi problem. Na kraju meseca će da vam stigne uplatnica i to je sve. Dakle, možete odmah nastaviti sa surfujete dalje. Google>
Odbili smo ponudu First Facility! Zašto?
Izdvojio bih nekoliko razloga. Suprotno od onoga kako se ponašao investitor u prošlosti, FIRST FACILITY sada otežava postizanje prethodnog sporazuma na svakoj pojedinačnoj parceli. Na direktne molbe da sačeka da se sporazumemo na pojedinačnim parcelama o stvarima koje predstavljaju naš neposredan ekonomski interes, FF reaguje ljubaznim odobravanjem, ali nastavlja da se ponaša na isti način: pregovara sa svakim predsednikom skupštine posebno, uverava ga u ono što ne može znati – da će i drugi predsednici skupština izabrati baš FF. Taj ugovor koji nudi svakome posebno FF naziva krovnim ugovorom. Istina je, pak, da nema krovnog ugovora; namera FF jeste da se zaključi 26 pojedinačnih ugovora. Uslovi koji se u toj konstrukciji nude svakoj skupštini stanara počivaju na premisi da će sve skupštine (na parceli, u naselju) da potpišu isti ugovor s FF.
Pošto već 4 meseca ne mogu da pređu magičnu granicu od 9 sklopljenih ugovora, FF počinje da menja objašnjenje šta je Krovni ugovor. Danas je to ugovor između skupštine i FF koji se pruža do izlaznih vrata zgrade. Kako će se uređivati parcela oni ne znaju da kažu. Motivi da se ne pojave na javnom pozivu su vrlo jednostavni. Javni poziv za pružaoce usluga je sadržavao 23 tabele gde su svi učesnici morali da daju cenu za svaki segment održavanja. Npr. Koliko košta čišćenje prostora na parceli bez otvorenog parkinga?
https://www.suncokret.org/2016/04/krovni-ugovor/
Zašto Sporazum na parceli, zar nam Zakon o održavanju stambenih zgrada nije dovoljan?
Sve skupštine stanara na jednoj parceli dele zakonsku obavezu održavanja zajedničkih delova parcele. Cena stanova u Belvilu odražava i tu činjenicu što zajednički delovi naših pet parcela izgledaju neobično uređeno za naš grad.
Parcela, naravno, nije pravno lice. Pravno lice je zgrada, pa sve zgrade odnosno sve skupštine stanara na jednoj parceli treba da se dogovore, kao što se to predviđa u čl. 27 Zakona o održavanju stambenih zgrada, o tome kako će da izvršavaju ovu svoju obavezu. Zakonodavac ne propisuje nivo na kojem to održavanje treba da bude. Zajednički delovi parcele treba da budu relativno čisti i bezbedni za prolaznike – da ne bude nekakvog šuta, prljavštine, starih stvari, itd. Niko od nas ne zahteva da sadimo lavandu kao što to sada činimo.
Najvažniji dobitak potpisivanjem Sporazuma na parceli je mogućnost da kada se formira skupština garaže da se ona, takoreći automatski, uvede u sistem održavanja i postane sedmi član naše zajednice na parceli.
Skupština garaže? Koji će nam sad pa to?
Garaža je zaseban građevinski objekat koji je ujedno i zaseban ulaz u naše zgrade. Stoga svi mi, nas 500 bi trebali da se staramo o njoj. Realno to je utopija, jer svega 250+ među nama su imali sreće da imaju i u vlasništvu parking mesto u garaži. Za odluku o investicionom održavanju potrebno je 51% od 500 ili oko 260 glasova. Dakle, u realnosti, nama treba dodatnih 10+ glasova stanara, uz sve vlasnike garažnih mesta, da bi smo kupili novi monitor za video nadzor koji vredi, jedva 100 evra!
Formiranjem skupštine garaže, mi bismo brigu o garaži preneli na vlasnike garažnih mesta. Time bi se zakon koji se odnosi na zgradu odnosio na isti način i na skupštinu garaže. Da li bi onda nestali svi problemi u garaži? Naravno da ne, ali bi vlasnicima ostavili dovoljno prostora da uz pomoć zakona i uz malo dobre volje dođu do rešenja.
https://www.suncokret.org/2015/11/garaza/
Zašto nam je važno da proverimo pružaoce usluga na Tenderu?
Održani Tender je promenio dve stvari zauvek. Saznali smo koja je najmanja organizaciona jedinica u naselju. Saznali smo koje su nam komšije važnije od drugih. Saznali smo sa kim moramo da se dogovaramo i oko čega da bi smo živeli lepo. I drugo, saznali smo cene za svaki deo sistema održavanja. Zašto je to važno? Kao i bilo gde u životu, ko zna koliko šta košta taj donosi dobre ekonomske odluke. Drugim rečima, danas mi znamo da čišćenje garaže košta 430 evra mesečno, sa dinamikom i opremom koju smo dogovorili. Da li će taj posao da obavlja Zeromax ili Zeromin, to je pitanje koje možemo da raspravimo za nekoliko sati. Kada plaćamo mesečno 12.000 evra za održavanje cele parcele i ne znamo koliko košta ni jedna jedina usluga zasebno, onda naš pružalac usluga drži sve nas u šaci, a tako je danas. I opet, da li je u pitanju First Facility ili Second Chance, svejedno, jer na kraju dana oni žele da nam skupo naplate ono što je jeftino, a mi upravo obratno.
https://www.suncokret.org/2016/04/a-sad-tender/
https://www.suncokret.org/2016/05/rezultat-tendera-izaberite-omiljeni-broj/
Kako se raspoređuju troškovi održavanja na parceli po Sporazumu?
Novitet promovisan Sporazumom je pravilo da – svako plaća samo ono što koristi. Vlasnici garažnih mesta održavaju Garažu, korisnici otvorenog Parkinga čiste parking i popravljaju svoju rampu, a vlasnici stanova održavaju svoje Zgrade i zajedničke delove Parcele. Prosto, zar ne?
https://www.suncokret.org/2016/05/obracun/
Kod Krovnog ugovora je obratno, svi plaćaju sve. Otud i nezadovoljstvo stanara kada im stigne, npr, račun za rampu od garaže u koju nikada i ne silaze?
Da li je održavanje u skladu sa Sporazumom skuplje?
Naprotiv, ako pogledate uporednu tabelu https://www.suncokret.org/2016/05/rezultat-tendera-izaberite-omiljeni-broj/
videćete da štedimo ogroman novac u odnosu na situaciju koju imamo danas. Ako uporedite troškove sa onim koji se nude kroz Krovni ugovor, skoro svako od vas štedi prepoznatljivu svotu novca. Zašto „skoro”?
Zato što vlasnici samo parking mesta neće biti zadovoljni, jer će plaćati više nego pre. Ili vlasnici stana od 40m2 i parking mesta neće biti posebno sretni, jer će plaćati sličnu cenu kao i kroz krovni. Ipak 90% stanara će biti vrlo zadovoljni, jer će za istu uslugu, zapravo sadržajniju i bolje kontrolisanu (prvi put u istoriji Belvila) plaćati manje.
https://www.suncokret.org/2016/05/krovni-vs-tender-ko-zaradjuje/
Da sačekamo sa promenama i probamo prvo taj Krovni sa First Facility?
Ima mnogo razloga zašto na parceli dva sistema održavanja ne mogu da funkcionišu simultano. Kažem dva sistema a ne dve firme, namerno. Naime, mi biramo između Sporazuma na parceli kao jedan sistem, koji je usmeren na zajedničke delove parcele i Krovnog ugovora kao drugi sistem, koji podrazumeva da sve na parceli i u ulazima održava jedna firma. Kod Sporazuma, mi vlasnici nakretnina na parceli se dogovorimo ko će i kako da održava travu, čisti šetalište, obezbeđuje ili nadgleda PP sistem. Šta se dešava u ulazima, to komšije iz susednog ulaza nije briga. Istina, mi imamo ekonomski interes da ista firma čisti u 12 ulaza, ali to nije obaveza. Ako neko ima mogućnost da to oposli bolje i stanari to žele, zašto ne?
Da skratim, ako na parceli bude jedna skupština koje je potpisala Krovni, a pet Sporazum, ova prva će ili pristupiti Sporazumu ili će dobiti račune od preostalih pet. U sporazumu se zna koliko šta košta i lako je izračunati šesti deo. ili nemamo zajedničko održavanje. Zašto? Da bi smo poslali račune za preostalu skupštinu morali bi prvo da platimo za nju. Skupštine nemaju resurse da se bave takvim finansijski operacjima, em nemaju novca, em Zakon zabranjuje trošenje novca stanara bez odluke skupštine stanara.
Obratno, ako jedna skupština ne potpiše Krovni ugovor, preostalih pet će plaćati troškove i za nju. Zašto? Zato što u Krovnom ugovoru nije moguće izračunati šestinu jer ne postoji cenovnik ni za jednu poziciju u sistemu održavanja. Sećate se, u Krovnom ugovoru je sve sakriveno iza jedne cene prema skupštini?
Ups! First Facility je otišao, kome da platimo račune?!
Znam da zvuči neverovatno ali vi novac uplaćujete na račun skupštine stanara a potom se taj novac prenosi drugim pružaocima usluga pa i FF. Uplatinice su tako lepo obeležene da vas dovode u zabludu kome novac ide. Naravno, na novim uplatnicama, neće bit oznake bilo koje komercijalne firme.
Proverite šta piše na uplatinici!
First Facility tehnički održava i upravlja, ima li tu sukoba interesa? Ma, sigurno da firma koja radi menadžmemt i tehničko održavanje želi da se ono sprovede kako je ugovoreno!
Da bi jedan ovako složen sistem funkcionisao potrebna je profesionalna kontrola obavljenog posla. Predsednici skupština u večini slučajeva niti su kompetentni niti zainteresovani da se time bave. Otuda se pojavila potreba da sa angažuje firma za menadžment, inaće bi angažovali firme samo za administraciju i call centar.
Po ugovorima koje smo imali od 2012. godine, funkciu kontrole rada Beovrta, G4S i Zeromaxa je vrsio FF sto je ok. Međutim, ko je vršio kontrolu rada firme koja je vršila tehničko održavanje? Takođe FF. Dakle, oni su izvodili radove a potom sami sebe kontrolisali i korigovali.
Drugim recima, za 4 godine u naselju je izvršeno ravno nula nezavisnih kontrola rada firme FF kao davaoca usluga tehničko održavanja.
Ili da budem jos precizniji, niko nema ni ideju u kakvom stanju se nalaze svi naši tehnički sistemi, ako se zanemare informacije dobijene od FF. Takva sitacija ne samo da je nelogična nego i neprihvatljiva za praktično sve stanare kojima je ovo prethodno saopšteno a verovatno i vama koji čitate ove redove.
Po sporazumu koji smo napisali, sve firme koje žele ubuduće da rade sa parcelama 3 i 4 će morati da prihvate nezavisnu kontrolu ne samo od strane menadžera nego i od firme ili pojedinaca koji ce biti angažovani od strane skupština i koji ce da vrše dodatne kontrole urađenog posla. Naravno te firme ili pojedinici moraju da imaju licence za takav poslove koje izdaju MUP, Ministarstvo gradjevine. Ministarstvo pravde i sl.
Kako će to da funkcionise? Tako što skupština stanara zgrade napravi plan rada tekućeg održavanja za sledeću godinu (sačini je menadžer u njeno ime) Kada je skupština usvoji jednan primerak ide pružaocima usluga, menadžerima, jedan nadzoru i jedan u opštinu Novi Beograd. Inaće dostava plana rada opštini je i zakonska obaveza koja se NIKADA nije sprovela u naselju koje je godišnje trošilo 712.000 evra na održavanje. Uzgred to je i najveći budžet za održavanje jednog rezidencijalnog kompleksa u Srbiji.
Angazovanjem menadžera i dodatne kontrole mi dobijemo dvostruku kontrolu, menadžer kontroliše sve, potom dodatni nadzor kontroliše sve pa i manadžera.
Tek tada možete da razmišljate da se opustite kao predsednik skupštine pa i stanar.
I to je jedan od razloga zasto sve ovo radimo.
Zašto neke skupštine troše mesećno i 100.000 dinara vise na održavanje od drugih?
Dakle, sve skupštine u naselju su ugovorile vrlo slićan set usluga (razlikuju se u neki detaljima koje se tiću sistema plačanja i provere urđenog ali to sad nije tema)
Ergo, sve skupštine dobijaju iste usluge (čišćenje, zelenilo, managment, obezbeđenje i PP, tehničko održavnje)
Sa jednom razlikom. U krovnom ugovoru USLUGE SE PLAĆAJU U CELOSTII BEZ OBZIRA DA LI SU IZVRŠENE ILI NE. (postoji mogućnost da se račun umanji do 10% odnosno da se usluga koja nije izvršena izuzme iz plaćanja ali je taj proces po ugovoru toliko komplikovan i nepovoljan po stanare da kliko je meni poznato to niko nije ni probao da uradi)
Kod onih koji nemaju Krovni ugovor za vratom, kao kod nas, to nije slucaj. Nema usluga – nema plaćanja!
Primer/
Đurđevak B, ima ugovoreno obezbeđenje i PP na sledeći nacin: Jedan čovek u garaži 24h, jedna čovek u patroli 24h, i jedan dodatni u patroli 12h (noću)
Do nove godine su imali samo jednog u patroli 24h a od nove godine de jure, nemaju obezbeđenje, jer je taj deo krovnog ugovora PRESTAO DA VAŽI, početkom primene zakona o obezbeđenju. Plačaju 100%.
Suncokret B, ima ugovoreng jednog čoveka u patroli i njega plaća 31.010 dinara mesečno i ostatak novca koji smo skupili za tu namenu (za čoveka u garaži) ostavljamo na računu zgrade jer njega tamo i nema.
////
I sta će sad da se desi?
Čeka se 25.2. 2017. kada ce FF da fakturiše usluge za mesec januar. Kada se to desi, sem prekršaja zbog protivpravno ugovorene usluge, suprotno članu 20. ZPO , First Facility će da izvrši i krivnično delo prevare (naplata nepostojeće usluge) dok će predsednik skupštine koji taj račun plati će izvršiti krivnično delo (prenošenje sredstava bez osnova, zloupotreba službenog položaja, pribavljanja materijalne koristi za treća lica) Tako da će svaki član tih skupština moći da bira, u prijavi policiji, koje mu se delo najviše dopada.
Dodatno, nakon prijave nas 8 predsednika skupština otvoriće se i prekrajni postupak protiv First Facility i svih skusptine koje imaju Krovni ugovor kao i svih odgovornih lica na obe strane.
Sačinila radna grupa
Sporazuma na parceli.
