Drage komšije,
razgovarajući sa komšijama u naselju stekao sam, možda pogrešan, utisak da poneki ne razumeju zašto se tzv. Krovni ugovor koji nam je ponudio First Facility ne može prihvatiti, stoga dozvolite mi da vam pomognem i da neke činjenice pojasnim.
Krenimo redom.
U članu 27 aktuelnog Zakona o održavanju stambenih zgrada stoji:
Skupština zgrade može organizovati obavljanje poslova na održavanju zgrade, tako da obavljanje svih ili pojedinih poslova ustupi javnom preduzeću za stambene usluge, drugom preduzeću ili preduzetniku ili na drugi način kojim se obezbeđuje njihovo organizovano izvođenje.
Dve ili više stambenih zgrada mogu zajedno organizovati poslove na održavanju.
U slučaju iz stava 2. ovog člana, stambene zgrade međusobne odnose uređuju ugovorom koji sadrži naročito: način obavljanja poslova na održavanju stambene zgrade; način i rokove obezbeđivanja sredstava za održavanje; način korišćenja i kontrole trošenja sredstava za održavanje.
Potpisujući Krovni ugovor, mi bi trebalo da znamo odgovor na pitanje:
“Da li ti taj KROVNI UGOVOR zadovoljava uslove napisane u članu 27 zakona?”
First Facility tvrdi da je ponuđeni ugovor upravo taj koji će sve skupštine koje ga prihvate da poveže u jednu celinu, uredi odnose između njih i time bude usklađen sa Zakonom.
Da li je to tačno ?
Nije. Ako ste pročitali ponudu, setićete se da ugovor u sebi nema ni jednu odrednicu prema bilo kojoj drugoj skupštini. Tačnije u njemu se spominje samo stambeni kompleks Belville, stambeni kompleks u smislu ovog zakona ne znači ništa. Drugim rečima, mi smo u tom ugovoru kao primalac usluga – sami.
A zašto je to bilo moguće pre?
Druga generacija ugovora o održavanju se zaćela Protokolom o saradnji medju skupštinama iz 2011. godine.
Potom je sve to pretoćeno u Ugovore sa pružaocima i dodatno je učinjeno sledeće
- svi kupci stanova su prilikom kupovine stana dali pismenu saglasnost da sem svojih skupština održavaju i čitavo naselje Belvile (vidite svoj kupoprodajni ugovor)
- svaki ugovor izmedju skupštine i pružaoca usluga referiše i na ostale skupštine (npr. podela troškova, odštete u slucaju neizvršenja ugovornih obaveza itd.)
- sve specifikacije su kumulativne za 26 skupština i vrlo su jasno naznačene. (npr. otuda i našem ugovoru o održavanju se spominju 52 lifta iako ih imamo samo 2 itd.)
Na taj način, kroz sve te pojedinačne ugovore sa skupštinama, kreator sistema odžavanja je uspeo da izgradi sistem od 26 skupština koje su se međusobno prepoznale i dogovorile kako da održavaju sve zgrade u naselju. Time je naročit uslov iz člana 27 ispunjen
Iskanjem prve skupštine iz sistema (Nevena-A) pre skoro dve godine, sve gore navedeno je prestalo da važi, i to je glavni razlog zasto tu zgradu niko nikada nije tužio. Takva tužba bi otvorila i milion drugih pitanja kao i osnovno pitanje: Koliko je skupština ostalo u sistemu i ko će da plaća za tu jednu koje više nema? pa se sve to gurnulo pod tepih.
Da se vratimo u sadašnjost.
Prihvatanjem krovnog ugovora od First Facility u kome NE ZNAMO
- u momentu potpisivanja koje su to skupštine sa kojima ulazimo u proces zajedničkog održavanja
- kako će da glase ostali ugovori koje će da potpišu drugi kao ni komercijalne uslove u njima
- gde se te skupštine nalaze i kakve mi imamo veze sa njima
- šta tačno odžavamo (koji sistemi, koje zelene površine, koji pločnici itd)
- šta se dešava ako neka skupština prestane da plaća ili šta ako većina prestane da plača? da li će nama da poraste cena ili će nivo usluge da pada?
Usled nedostatka svih ovih informacija ako bi potpisali takav ugovor, mi bi smo svoju skupštinu dovelii u nestabilan polozaj jer nećemo imati legalan odnos sa drugim zgradama sa kojima imamo zajedničko održavanje baš kako je to navedeno u članu 27 pomenutog zakona.
U slućaju da potpišemo taj tzv. Krovni ugovor, svako ko bude pročitao ove redove od naših stanara će moći, pozivajući se na član 27, prestati da plaća održavanje i naša skupština tu neće moći da uradi bog zna šta.
Kao rezlultat ćemo morati da pravimo trule kompromise ( npr. da iz rezerve plaćamo tuđe račune i o tome da ćutimo) dok ću ja kao odgovorno lice morati da odgovoram ostalim komšijama zašto sam vas doveo u ovakav položaj.
Zašto je član 27 važan?
Važan je zato što on obezbeđuje informacije stanarima o tome šta održavaju, sa kim, kako skupljaju novac, kako se usluge kontorlišu i šta tačno plaćaju. Da nema tog člana zakona First Facility bi mogao da nas uvede u sistem održavanja sa svim zgradama na Novom Beogradu po fiksnoj ceni od 0.33 EUR po m2.
Takođe, jasan ugovor prilikom udruživanja daje nam slobodu lakog razdruživanja.
U slučaju potpisivanja Krovnog ugovora, mi kao skupština ne bi smo mogli da se iz tog odnosa faktički povućemo jer nigde ne piše koje sisteme, koje usluge i kome mi treba da plaćamo u slučaju izlaska iz dogovora. Na kraju, ostali bi zarobljeni u ugovoru do njegovog isteka, tačnije 3 godine.
A ostale primedbe?
Ako se pitate da li ima i drugih ozbiljnih primedbi na Krovni ugovor, odgovor je – da, ima ih toliko da ne znam da li mogu da ih pobrojim. Praktično svi nedostatci izviru iz koncepta svi-zajedno-koliko-god-nas-ima-i-nema, a koji sam obradio u tekstu iznad.
I za kraj malo zabave:
Da bi tekst bio zabavan evo i primera iz Krovnog ugovora koji nema veze sa prethodno napisanim. izdvojio bih clan 5 stav 6:
Pružalac usluga je u obavezi da obezbedi potreban broj zaposlenih i podizvođače
odgovarajuće stručnosti i osposobljenosti za rad, sa potrebnim sredstvima za rad,
materijalima i mehanizacijom. Zaposlena lica kod Pružaoca usluga i kod podizvođača
će biti uredni i prikladno uniformisani sa jasnom oznakom naziva firme.
Odlično zvuči! Zar ne?!
Hajde da proverimo!
Da vidimo, a koja je sankcija za First Facility ako se navedeno ne ostvari? Znam! Mogli bi da im se namrštimo i pokažemo pesnicu!
Iz ovog ugovora je veoma teško izaći u praktičnom smislu. To znači da je margina javašnog ponašanja pružaoca usluga velika. Musave neokupane čistačice, ispodprosećno čišćenje, loša usluga, škriputavi liftovi, nesposobno obezbeđenje, puštanje u našu garažu nekakvog opskurnog sveta – mora mnogo toga da se akumulira, pa da mi stanari izađemo na ulicu i zatražimo da First Facility napusti našu zgradu. Zašto? Pa kako da ih izbacimo kad zgrada pored nas to nece da uradi, jer su podjednako inertni kao i mi.
Zato je neophodno da se isplata uslovi kvalitetno pruženom uslugom, a to znači da postoji treće lice koje kontroliše kvalitet pružene usluge i od čijeg izveštaja zavisi isplata.
Kolko ja znam stanari danas su nezadovoljni baš zato što ne postoji način da naručilac usluge sankcioniše konstantno opadanje kvaliteta usluge. dakle, KO će da proceni da li je First Facility angažovao dovoljan broj zaposlenih za bilo šta?
I šta dalje?
I mogao bih da pisem ovako čitav dan, dok mi ne ponestane mastila pa predlažem da nešto ostavimo i za međusobni razgovor.
Svega ovoga neće biti ako podržite Sporazum na parceli! i svojim glasom doprinesete da se rešimo problema sa održavanjem bar narednih 20 godina.
Pozdrav,
Nenad Mirić
pss/suncokret_b
